【土地探しの教訓】土地選びで見るべき10のチェック項目｜横浜で探した実体験
土地は「価格と立地」だけで選ぶと、あとから100〜1,000万円の出費が出ることがあります。
住宅ローン減税が使えなくなるケースも。
横浜で土地を探した我が家の実体験から、必ず見るべき10項目を図解でまとめました。
土地は「価格」ではなく“総額”で決まります
価格が安く見えても、工事費で数百万円上振れすることがあります。
見るべきは、この10項目だけ👇
💡 横浜で探す人はもう1段階：横浜は坂と丘陵地が多く、擁壁・がけ条例・狭あい道路などが特に効いてきます。各項目の「⚓ 横浜の場合」で、横浜市の基準まで解説しました。
※この記事は特定のサービスをすすめるものではありません。紹介割引が使える人・すでに会社が決まっている人には、資料請求は不要です。記事末尾で、状況別の進め方を整理しています。
なぜ「価格と立地」だけで選ぶと危険なのか
土地探しをしていると、どうしても価格・広さ・駅からの距離ばかりを見てしまいます。私も最初はそうでした。
でも実際に動いてみて気づいたのは、土地の価格に「工事費」は含まれていないということです。
同じ3,000万円の土地でも、そのまま建てられる土地と、擁壁のつくり直しに数百万円かかる土地があります。見た目や広告ではまったく区別がつきません。
しかも、こうした費用は契約したあと、設計が進んでから判明することが多いのが厄介なところ。そのときには、もう引き返せません。
土地の広告に出てるのは「土地代」だけだワン。実際に必要なのは土地代＋造成・インフラ工事＋建物。ここを分けて考えると、安い土地が一番高くつくこともあるんだ。
💡 だから「買う前」に確認する
これから紹介する項目は、すべて契約前に確認できることばかりです。現地で見るだけで分かるものもあれば、役所に電話1本で分かるものもあります。買ってからでは変えられないので、必ず申し込みの前にチェックしてください。
土地探しで必ずチェックすべき10の項目！
次の10項目は、土地の価格には表れませんが、見落とすと数百万円の損につながることがあります。
まずはどれくらいのインパクトがあるのか、危険度の高い順に並べました。
※金額は我が家が横浜で土地を探した際に、工務店・不動産会社から提示された概算です。土地の条件で大きく変わります。⑨冬の日当たり・⑩通学ルートは費用ではなく、住んでからの満足度に効く項目です。
10の項目を詳しく解説
10項目を「分類」つきで一覧にまとめました。気になる土地が出たら、この表で確認するのがおすすめです。
⚓ のついた項目は、横浜だと特に効いてくるもの。各項目の解説のなかで、横浜市の基準までセットで説明しています。
| 分類 | チェック項目 | 見るポイント | 見落とすと… |
|---|---|---|---|
| 費用に直結 （造成・インフラ） | ⚓ ① 擁壁 | そのまま使えるか | 作り直しで〜1,000万円 |
| ⚓ ② 高低差 | 道路とフラットか | 残土処理で〜100万円 | |
| ③ 水道管 | 口径が現行規格か | 引き込み工事で〜100万円 | |
| 法規制・ ハザード | ④ 旗竿地 | 竿の幅2m以上か | 2m未満は建築できない |
| ⚓ ⑤ 崖条例 | 隣地が崖上でないか | 建築位置に制限・面積減 | |
| ⚓ ⑥ 土砂災害警戒区域 | レッド／イエローでないか | レッドは住宅ローン減税が不可（2026〜） | |
| ⚓ ⑦ 接道（公道／私道） | 公道に接しているか | 私道は全員同意が必要・維持費の負担も | |
| ⑧ 地下車庫 | 地下車庫がないか | 上に家を建てにくく土地活用が制限 | |
| 暮らし・ 住み心地 | ⑨ 冬の日当たり | 冬でも日が入るか | 冬は日中ずっと日陰のことも |
| ⑩ 通学ルート | 目の前が通学路でないか | 登下校時の人通り・プライバシー |
【費用】① 擁壁（ようへき）はそのまま使えるか
土地に既存の擁壁がある場合、そのまま使えるなら問題なし。ですが、現行基準を満たさず作り直しが必要になると、1,000万円ほどかかることもあります。
⚓ 横浜の場合
横浜は丘陵地を古くから造成してきた街なので、擁壁つきの土地がとにかく多いです。そして古い造成地ほど、現行基準を満たさない「不適格擁壁」が残っています。
さらに横浜市では、2m以下の擁壁でも、目視で危険と判断されれば指導が入るケースがあります。「小さい擁壁だから大丈夫」とは考えないほうが安全です。気になる土地は、契約前に横浜市建築局の宅地審査課へ確認してもらいましょう（不動産会社の担当者に「役所へ事前確認をお願いします」と依頼できます）。
【費用】② 道路に対して土地がフラットか
道路に対して土地が盛り上がっていると、たとえば駐車場をつくるのに土をどかす必要があります。車1台分の土を処分する残土処理で100万円ほどかかることも。
⚓ 横浜の場合
坂の多い横浜では、そもそも道路とフラットな土地のほうが少ないくらいです。そして高低差のある土地は、造成工事が許可制になる点に注意してください。
2025年4月1日から、横浜市は市内全域が「宅地造成等工事規制区域」に指定されました（盛土規制法）。盛土で1m超／切土で2m超のがけができる場合や、造成面積が500㎡を超える場合は、工事の前に市長の許可が必要です。許可申請の費用と工期が上乗せになるので、造成を伴う土地は見積もりに入っているか確認を。
【費用】③ 水道管の口径は現行規格か
古い土地は、水道の引込管が細い旧規格のことがあります。その場合、現在主流の口径へ引き直す工事で100万円ほどかかることも。メーターの蓋の色がひとつの目安になります（青い蓋は比較的新しめ、錆びた古い蓋は要確認）。
⚠️ 注意
前面道路に通っている「本管」の口径や引込管の状況は、自治体の水道局で確認できます。気になる土地は契約前に調べましょう。
【法規制】④ 旗竿地（はたざおち）の竿幅
旗竿地は、道路につながる「竿」部分の幅が最低2m以上ないと建築できません。3m以上、できれば4mあると、施工や駐車に余裕が生まれます。
💡 ポイント
竿幅は「建てられるか」だけでなく「工事のしやすさ・駐車のしやすさ」にも直結します。2mギリギリは要注意。
【法規制】⑤ 隣地の崖条例（がけじょうれい）
隣の土地が崖の上になっている場合、その崖の擁壁が規定を満たしていないと、崖の高さに応じた距離を離して家を建てる必要が出てきます（＝建てられる範囲が狭くなる）。擁壁が規定を満たしていれば、この制限は緩和されます。
⚓ 横浜の場合
崖条例は自治体ごとに基準が違います。横浜市建築基準条例では、高さ3mを超えるがけが対象。がけの下端からがけの高さの2倍の水平距離の範囲に建てる場合は、安全な位置に擁壁や防土堤を設けなければなりません。
たとえば高さ4mのがけなら、8mの範囲に制限がかかります。土地が30坪でも、この範囲を除くと建てられる面積は大幅に減るということ。坂の多い横浜では、これがいちばん効いてくる制限です。
【法規制】⑥ 土砂災害警戒区域に入っていないか
とくに土砂災害特別警戒区域（レッドゾーン）は要注意です。2026年から、レッドゾーンの住宅は住宅ローン減税の対象外になりました。対象の土地が土砂災害警戒区域（イエロー）・特別警戒区域（レッド）に入っていないか、必ず確認しましょう。
色を分けているのは斜面そのものの危険度です。斜面が急で高いほどレッドになりやすく、ゆるやかならイエローどまり。同じ距離に家があっても、隣にある斜面しだいで色が変わります。
⚓ 横浜の場合
これは横浜で土地を探す人が最も現実的に直面する項目です。横浜市内の土砂災害警戒区域（イエロー）は2,374区域、特別警戒区域（レッド）は2,057区域もあります（2026年2月時点）。
「平地の分譲地」を想像していると、実際に現地を見て驚くことになります。横浜市のハザードマップや神奈川県土砂災害情報ポータルで、候補地の住所を必ず確認してください。ここは無料で、その場で調べられます。
⚠️ 注意
区域に入っているかは、市区町村のホームページ（ハザードマップ）で確認できます。レッドゾーンは住宅ローン減税が使えず、総額で数百万円の差になることもあります。
【法規制】⑦ 隣接道路が公道か私道か
隣接する道路が私道の場合、私道所有者全員の同意がないと建築できません（建築の許可が下りること自体は多いです）。また、道路の補修・メンテナンス費用を負担する可能性もあります。公道であれば、こうした心配は基本的にありません。
⚓ 横浜の場合
接道でもうひとつ気をつけたいのが「狭あい道路」——幅員4m未満の道路です。横浜の旧市街には数多く残っています。
この道路に接する土地では、道路の中心線から2mの位置までセットバックが必要で、その部分には建築できません。つまり使える敷地が実際より減ります。また横浜市が指定する「拡幅整備の推進路線」に接する場合は、建築確認申請の30日前までに事前協議が必要です。スケジュールにも影響するので早めの確認を。
【法規制】⑧ 地下車庫はないか
地下車庫が必ずダメというわけではありません。ただ、工務店・ハウスメーカーはよほどのことがない限り、地下車庫の真上には家を建てません。地下車庫の上に住宅を載せるには、車庫が住宅の基礎・構造を支える前提で設計されている必要があり、多くの既存車庫はそうなっていない（耐震・構造の安全性の観点）からです。昔の家は当時の建築基準がゆるく、真上に建っているケースもあります。
結果として、地下車庫の上部は土地の活用面積が狭まり、土地の使い方の自由度が下がる感覚でした（庭などに活用できるなら理想的）。
崖条例も地下車庫も、ルールは自治体や構造で変わるニャ。「安い」と思った土地ほど、必ず役所と工務店に確認してから手を出すこと。
【住み心地】⑨ 冬の時期の日当たりは良いか
夏に土地を見に行くと太陽の位置が高く、日当たりが良く見えがちです。でも冬は太陽の位置が低いため、周囲の状況によっては日中まったく日が入らないことも。
とくに見落としやすいのが周囲の木立や斜面林です。建物と違って「緑が多くて気持ちいい土地」と好印象で見てしまいますが、背の高い木は冬の低い太陽を完全にさえぎります。しかも隣家と違って、他人の敷地の木は勝手に切れません。緑の多い横浜の住宅地では、ここは特に注意したいポイントでした。
【住み心地】⑩ 通学ルート（学校・大学）ではないか
気にしない方は問題ありませんが、目の前の道が通学ルートだと、登下校の時間帯は家の前が学生でにぎわいます。防犯面ではプラスですが、プライバシーを大切にしたい人には向かないかもしれません。
意外と見落とすのが大学や専門学校の通学路です。小中学校なら通学時間が決まっていますが、大学は授業の時間割がバラバラなので、日中も夜も人通りが続きます。土地を見に行くのが休日や日中だと気づきにくいので、近くに大学・駅がないか地図で確認しておきましょう。
横浜だけ、もう2つ確認したいこと
ここまでの10項目のうち、①擁壁・②高低差・⑤崖条例・⑥土砂災害区域・⑦接道は、横浜だと特に効いてくる項目でした（各項目の「⚓ 横浜の場合」で解説しています）。
それとは別に、10項目には出てこないけれど横浜では引っかかりやすいものが2つあります。
⑪ 風致地区に入っていないか
横浜は緑の多い住宅地が多く、そうしたエリアは風致地区に指定されていることがあります。ここでは横浜市風致地区条例による、建築基準法とは別枠の制限がかかります。
厄介なのは、建蔽率が別途定められ、しかも建築基準法の建蔽率の緩和が使えない点です。「角地だから建蔽率が緩和されるはず」と思っていたのに適用されない、ということが起こります。
ほかにも高さ・壁面後退・建物の色彩・植栽まで基準があり、10㎡を超える建築、60㎡を超える土地の形質変更、高さ1.5mを超える擁壁などは許可が必要です。思ったより小さい家しか建たないことがあるので、必ず先に確認を。
⑫ 埋蔵文化財包蔵地に入っていないか
横浜市内には埋蔵文化財包蔵地（遺跡が埋まっている可能性が高いエリア）が多数あります。ここで工事をする場合、文化財保護法にもとづき着工前に届出と調査が必要です。
費用そのものよりスケジュールへの影響が大きく、調査の内容によっては着工が数か月遅れることも。賃貸の更新時期や引っ越しの計画とズレるので、早めに把握しておきたい項目です。
横浜の高台って眺めがよくて憧れるニャ。でも眺めがいい＝斜面の上ってこと。景色の代金は、擁壁と造成費で払うことになるから、そこまで含めて「この眺めに出す価値があるか」で判断するのがいいと思うニャ。
確認の進め方｜どこに聞けばいいか
「役所に確認」と言われても、最初はどこに聞けばいいのか分かりませんでした。横浜市の場合、窓口は項目ごとに分かれています。
| 確認したいこと | 調べ方・窓口 |
|---|---|
| 擁壁・がけ条例・造成の許可 | 横浜市建築局 宅地審査課 |
| 用途地域・風致地区・地区計画 | 横浜市の地図情報サイト「i-マッピー」／都市計画課 |
| 土砂災害警戒区域・浸水 | 横浜市のハザードマップ／神奈川県土砂災害情報ポータル |
| 狭あい道路・セットバック | 各区の建築局建築防災課（狭あい道路担当） |
| 水道管の口径・引き込み | 横浜市水道局の各水道事務所 |
| 埋蔵文化財包蔵地 | 横浜市教育委員会 文化財課 |
💡 実際に効いた進め方
私がやってよかったのは、気になる土地が出た時点で、工務店の担当者に住所を送って調べてもらうことでした。プロは役所への確認に慣れていて、1〜2日で「この土地は造成にいくらかかりそう」まで返ってきます。
自分で全部調べようとすると時間がかかり、その間に土地が売れてしまいます。一次チェックは自分の目、確定判断はプロ——この分担がいちばん早かったです。
土地探しは、複数の会社から情報を集めると効率的でした。土地の目利きができる会社が味方につくと、こうした確認がぐっと早くなります。
土地の条件によって「建てられる家」も変わるので、土地と建物はセットで考えるのがおすすめです。
あなたに合った進め方を選んでください
人によって最適な進め方は違います。今の状況に近いものを選んでください。
複数社をまとめて比較する
候補が決まっていない人向け。一度の入力で複数社の間取りプランと資金計画が届きます。
メリット
- 横並びで比較できる
- 予算で何が建つか分かる
デメリット
- 営業の連絡が増える
- 紹介割引が使えなくなることがある
先に割引が使えるか確認する
勤務先の福利厚生や知人の施主紹介がある人は、資料請求より先にこちらを確認してください。
メリット
- 本体価格の数％が割引になることがある
デメリット
- 比較をしないと相場が分からない
先に判断材料を集める
無理に問い合わせる必要はありません。関連記事と無料ツールだけでも検討は進められます。
メリット
- 営業の連絡が一切こない
- 自分のペースで進められる
デメリット
- 情報収集に時間がかかる
当サイトは広告収入で運営していますが、読者が損をする案内はしません。資料請求が不要な人には「不要です」と書いています。
⚠️ 先に「紹介割引」が使えないか確認を
勤務先の福利厚生や施主紹介などの紹介割引が使える人は、そちらが先です。資料請求を先にすると、紹介割引の対象外になることがあります。詳しくは 「いきなり住宅展示場に行くのはNGな理由」 をご覧ください。
まとめ：土地は「総額」で考える
📝 この記事のまとめ
土地は価格＋立地だけでなく、費用（擁壁・高低差・水道管）／法規制・ハザード（旗竿・崖条例・土砂災害区域・公道私道・地下車庫）／住み心地（冬の日当たり・通学ルート）の10項目をチェック。見落とすと+100〜1,000万円や住宅ローン減税が使えないことも。
横浜で探すなら、そのうち①擁壁・②高低差・⑤崖条例・⑥土砂災害区域・⑦接道が特に効いてきます（不適格擁壁／市内全域の盛土規制／3m超のがけ／2,374区域／狭あい道路）。加えて風致地区と埋蔵文化財包蔵地も要確認。どれも契約前なら確認できることばかりです。土地代＋建物＋これらの工事費を「総額」で考えるのが、失敗しないコツです。
よくある質問
Q. 横浜の土地で、特に気をつけることは何ですか？
A. 擁壁とがけ条例です。横浜は丘陵地を古くから造成してきたため、現行基準を満たさない古い擁壁が残る土地が多くあります。また横浜市建築基準条例では高さ3mを超えるがけが規制対象で、建築位置が制限されます。2025年4月からは市内全域が盛土規制法の規制区域です。契約前に横浜市建築局の宅地審査課へ確認しましょう。
Q. これらのチェックは素人でもできますか？
A. 現地で「擁壁・高低差・竿幅・メーターの蓋・隣地の崖」を見るだけでも一次チェックは可能です。気になったら工務店や役所（自治体の水道局・ハザードマップ）に確認しましょう。
Q. 土砂災害特別警戒区域（レッドゾーン）だと何が問題ですか？
A. 2026年から、レッドゾーンの住宅は住宅ローン減税の対象外になりました。総額で数百万円の差になることもあるため、市区町村のハザードマップで対象区域に入っていないか必ず確認してください。
運営者：シバ＆クロ（注文住宅 施主）
25歳・35坪で注文住宅を建てた施主（2026年進行中）。実際の土地探し・見積もり・契約の体験をもとに、これから家を建てる人の役に立つ情報を発信しています。