【実録】土地購入の総費用はいくら？横浜で土地代4,100万円＋諸費用の内訳を全公開
土地を買うとき、表示されている土地価格だけが、支払う金額だと思っていませんか？
じつは、土地代のほかに“諸費用”が100万円以上かかることも珍しくありません。
私も最初はそこを甘く見て、あとから見積書を見て焦りました…。
横浜市で土地4,100万円＋古家解体270万円を実際に買った体験から、総費用のリアルを数字つきで全部お見せします。
土地は“表示価格”ではなく「総額」で考える
土地代だけ見ていると、あとで100万円以上上振れします。
迷ったら、この式で“多め”に見積もればOK👇
総額 ≒ 表示の土地価格 × 1.1
＋ 解体費（古家付きなら100〜300万円）
＋ 地盤の予備200万円
💡 「×1.1」の中身＝登記・印紙・税金の精算・融資手数料などの諸費用（土地価格の6〜10％）。ここに解体費と地盤の予備を足すだけです。
先に多めに組んでおけば、余ればラッキー。この記事では我が家の本物の数字で全部公開します。
※この記事は特定のサービスをすすめるものではありません。紹介割引が使える人・すでに会社が決まっている人には、資料請求は不要です。記事末尾で、状況別の進め方を整理しています。
土地購入にかかる総費用の全体像
まず、土地代以外でかかる代表的な費用を表にまとめました。
物件や地域で有無・金額は変わりますが、これだけの項目があると知っておくだけで、心の準備がまったく違います。
| 費用項目 | 内容 |
|---|---|
| 仲介手数料 | 不動産会社を通す場合の手数料（上限＝土地価格×3％＋6万円＋税） |
| 登記費用 | 所有権移転登記など。司法書士報酬＋登録免許税 |
| 印紙代 | 売買契約書に貼る印紙 |
| 固定資産税・都市計画税の精算金 | 引渡し以降分を売主に日割りで支払う |
| 古家の解体費用 | 古家付き土地の場合にかかる |
| 水道管の口径の引き直し | 旧規格（13mm）の場合、現行規格（20mm以上）へ引き直しが必要になることがある |
| 地盤改良費 | 地盤が弱い場合の補強工事 |
| 融資関連費用 | 住宅ローンの事務手数料・保証料など |
我が家の費用の内訳（土地価格・解体費は別枠／諸費用は円グラフ）
土地価格が大きすぎて他が埋もれてしまうため、土地価格と古家解体費は別枠にし、その他の諸費用の中身だけを円グラフにしました。
▼ 諸費用（合計 約131万円）の内訳
※ 仲介手数料・水道の口径引き直しは今回いずれも0円だったため、グラフには含めていません（旧規格の土地だと引き直しで数十万円かかることもあります）。
実際にかかった費用（リアル体験・内訳公開）
ここからは、我が家が横浜市で実際に買った土地の本物の数字です。
まずは前提条件から👇
| エリア | 横浜市 |
|---|---|
| 土地面積 | 210㎡（約63.5坪） |
| 建築条件 | なし（建てる会社を自由に選べる） |
| 土地価格 | 4,100万円（坪単価 約64万円） |
| 古家解体費用 | 270万円（古家付き土地だったため） |
そして、土地代・解体費以外の「諸費用」の内訳がこちらです。
| 費用項目 | 金額 | ひとことメモ |
|---|---|---|
| 仲介手数料 | 0円 | 工務店経由で値引き（本来は約130万円） |
| 登記費用 | 1,150,000円 | 所有権移転登記など（司法書士報酬＋税） |
| 印紙代 | 10,000円 | 売買契約書に貼付 |
| 固定資産税の精算金 | 約150,000円 | 引渡し日以降分を売主へ日割りで支払い |
| 水道の口径引き直し | 0円 | 現行規格が引き込み済みで引き直し不要（旧規格だと数十万円） |
| 地盤改良費 | 未定 | 調査結果しだい（0〜200万円超の幅） |
| 諸費用の小計 | 約131万円 | ※地盤改良費を除く |
つまり、土地に関して実際に動いたお金は👇
土地4,100万円 ＋ 解体270万円 ＋ 諸費用131万円 ＝ 約4,501万円（＋地盤改良は未定）
土地価格だけを見ていた最初のイメージから、約400万円も上振れした計算になります。
仲介手数料が無料になったのは本当に大きいワン。上限は「土地価格×3％＋6万円」だから、4,100万円の土地なら本来130万円ほど。ここが0円になっただけで、諸費用がまるっと1件分ういた感覚だワン。
知らないと危険な費用3選
体験を踏まえて、「これは知らないと本当に危ない」と感じた費用を3つに絞って解説します。
① 水道管の口径（旧規格13mmだと引き直しが必要）
意外な盲点が水道管の「口径（くちけい）」です。
古い土地・古家付きの土地では、昔ながらの13mmの細い給水管が引き込まれていることがあります。
でも今は、戸建て新築で20mm以上が標準（自治体によっては必須）。
13mmのままだと20mm以上へ引き直す費用がかかります。
口径が大きいほど、同時に使える蛇口が増えます。目安は👇
13mm＝約5〜8栓／20mm＝約7〜8栓以上／25mm＝約10〜12栓。
2階にも水回りがある今どきの家では、20mm以上が安心です。
引き直しの費用は、加入金の差額だけでも数万〜十数万円。
道路の掘削や宅内の配管まで含めると30〜50万円になることもあります。
我が家は運よく現行規格が引き込み済み＝0円でした。
💡 土地を見たときの見分け方（口径は色ではなく“数字”で確認）
いちばん確実なのは、敷地内の水道メーターのフタ、または水道料金の検針票に印字された「口径 ○○mm」の数字を見ること。「13」なら旧規格＝引き直しの可能性、「20」以上なら現行規格です。フタが錆びて古い場合は旧規格が入っている“目安”にはなりますが、色だけでは判断できないので、必ず数字を確認しましょう（分からなければ自治体の水道局で調べられます）。
② 地盤改良費（数十万〜200万円超・事前に読めない）
いちばん怖いのが地盤改良費です。
地盤が弱いと補強工事が必要になり、数十万円〜200万円以上と金額の幅が大きいのが特徴。
しかも正確な金額は地盤調査をするまで分からないため、事前に読みにくいリスクです。
我が家も現時点で「未定」。
だからこそ、“もしもの地盤改良費”を予備費として先に見込んでおくのがおすすめ。我が家は念のため200万円を確保しました。
先に多めに組んでおけば、余ればそのままラッキー（余裕資金）になります。
③ 融資関連費用（保証料・事務手数料が意外と高い）
住宅ローンの事務手数料・保証料は、借入額が大きいほど高くなります。
「金利」ばかり見て手数料を見落とすと、総支払額の比較を間違えることも。
金利＋手数料＋保証料をセットで比較するのが正解です。
「安い土地」でも、水道引き込みや地盤改良が必要だと結局高くつくニャ。“見えない工事費”まで含めて比べるのが鉄則。気になる土地は、役所と工務店に早めに相談するのが安全だニャ。
後悔しないためのポイント
ここまでの体験をまとめると、失敗しないためのポイントはシンプルです👇
- 総額で考える…土地＋解体＋諸費用＋地盤改良（予備費）＋ローン手数料まで含めて予算化する
- 見えない費用を先に把握する…水道引き込み・地盤・融資手数料は“あとから”効いてくる
- 予備費は多めに確保する…とくに地盤改良は読めないので、200万円ほどを先に見込んでおくと安心（余ればそのまま余裕資金に）
- 仲介手数料の値引きを確認する…工務店・ハウスメーカー経由だと無料〜割引になることも（我が家は0円）
🧮 総額はツールで一度シミュレーションを
「土地込みで月々いくら？」は、頭の中だけだと不安になりがち。当サイトの無料ツールで、支払総額・頭金・金利を入れて月々の返済額をその場で確認してみてください。
土地代から“総額”をざっくり見積もる方法
ここまでの話をふまえて、「表示の土地価格」から“総額”をざっくり計算する方法をまとめます。
この考え方で予算を立てておけば、あとから焦ることはほとんどなくなります。
| ステップ | 金額の目安 |
|---|---|
| ① 表示の土地価格 | そのまま（例：4,100万円） |
| ② ＋ 諸費用（登記・印紙・税金の精算・融資手数料 など） | 土地価格の 6〜10％ |
| ③ ＋ 古家解体費（古家付きの場合） | 100〜300万円 |
| ④ ＋ 地盤改良の予備費（読めないので先に確保） | 200万円（多めに） |
| ＝ 土地にかかる総額 | ①＋②＋③＋④ |
🧮 迷ったら、この式でざっくりOK
総額 ≒ 表示の土地価格 × 1.1 ＋ 解体費（古家付きなら100〜300万円）＋ 地盤の予備200万円
「ちょっと多いかな？」くらいで見積もっておくのが安全です。予算はあとから増えると苦しいですが、先に多めに組んでおけば、余ればそのまま余裕資金になります。
ちなみに我が家の例だと👇
土地4,100万 ＋ 諸費用131万 ＋ 解体270万 ＋ 地盤の予備200万 ＝ 約4,701万円
ここにさらに建物本体・外構・建物側のローン諸費用が加わって、「家づくりの総額」になります。
だからこそ、最初から総額でざっくり見ておくことが大切です。
おすすめの土地探し方法
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メリット
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- 営業の連絡が増える
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まとめ：土地価格だけで判断すると危険
📝 この記事のまとめ
土地は「価格」だけで判断すると危険です。
我が家は横浜で土地4,100万円＋解体270万円、これに諸費用約131万円が上乗せされ、合計約4,501万円（＋地盤改良の予備200万円）に。
仲介0円・水道の引き直し不要（0円）という幸運があっても、この金額でした。
これから土地を買う人は、迷ったらこの式で“総額”を多めに見積もっておきましょう👇
総額 ≒ 土地価格 × 1.1 ＋ 解体費（100〜300万円）＋ 地盤の予備200万円
先に多めに組んでおけば余ってもラッキー。この考え方だけで、あとから焦る失敗はぐっと減らせます。
よくある質問
Q. 土地の諸費用は、だいたい土地価格の何％くらい見ておけばいい？
A. 一般的には土地価格の6〜10％が目安とされますが、仲介手数料の有無や地盤・水道の状況で大きく変わります。我が家は仲介0円・水道0円だったため諸費用は約131万円（約3％）に収まりましたが、これはかなり幸運なケース。余裕をもって10％前後を見込むと安心です。
Q. 古家付き土地は「買い」ですか？
A. 解体費（我が家は270万円）がかかる一方、価格が割安なこともあります。解体費込みの総額で更地の相場と比較して判断しましょう。解体前提なら、値引き交渉の材料にもなります。
Q. 地盤改良費が未定だと、資金計画はどう立てればいい？
A. 読めない費用なので、予備費として多めに200万円ほど確保しておくのがおすすめです。あとから予算が増えると苦しいので、先に多めに組んでおくのがコツ。地盤調査の結果で不要なら、そのまま余裕資金になります。
運営者：シバ＆クロ（注文住宅 施主）
25歳・35坪で注文住宅を建てた施主（2026年進行中）。実際の土地探し・見積もり・契約の体験をもとに、これから家を建てる人の役に立つ情報を発信しています。