横浜で土地探しをするなら要注意！擁壁（ようへき）とは？費用・リスク・チェックポイントを完全解説
横浜で土地を探していると、必ず出てきます。「この土地、まわりより安いな」——そして現地に行くと、敷地の脇にコンクリートの壁が立っている。それが擁壁（ようへき）です。
この記事の結論
擁壁のある土地は安い。でもリスクも高い。
安さの理由が「擁壁の分」なら、その擁壁があと何年使えるかを買う前に確かめてください。
擁壁がそのまま使えるなら、価格が安いぶんお買い得になることもあります。逆に作り直しが必要だと、数百万円〜1,000万円超が土地代とは別にかかります。しかもこの差は、現地の見た目や物件広告ではほとんど区別がつきません。
💡 この記事のゴール：読み終わったときに「この土地は買っていいか」を自分で一次判断できる状態にすることです。判断のカギは①検査済証があるか ②現況が傷んでいないか ③作り直しになった場合いくらかの3つだけです。
擁壁（ようへき）とは？
ひとことで言うと、土が崩れてこないように支える壁です。
平らな土地なら、土はそのままの形で安定しています。でも土地に高低差があると、高いほうの土は低いほうへ崩れようとします。それを止めるために、垂直に近い壁で土を受け止めているのが擁壁です。
読み方は「ようへき」。土地の一部ではなく「構造物」だという点が大事です。屋根や外壁と同じで、年数が経てば傷みますし、寿命が来れば直さなければいけません。
擁壁がないとどうなる？
高低差があるのに擁壁がないと、雨や地震で土が崩れます。自分の敷地が崩れるだけならまだしも、下の家や道路に土砂が落ちれば損害賠償の問題になります。だから擁壁は「あったほうがいいもの」ではなく、高低差のある土地では必要だから設けられているものです。
つまり擁壁つきの土地を買うということは、その壁を管理する責任ごと引き継ぐということになります。ここが、この記事でいちばん伝えたいところです。
「擁壁つき」を「壁がおまけで付いてくる」と思っちゃダメなんだワン。維持管理の義務ごと引き継ぐから、むしろ宿題を引き受けるイメージが近いワン。
擁壁の主な種類
ぜんぶ覚える必要はありませんが、「新しいコンクリート系か、古い石積み系か」だけは見分けられるようにしておくと役に立ちます。
| 種類 | イメージ | 見た目の特徴 | ざっくりの評価 |
|---|---|---|---|
| 鉄筋コンクリート造 （L型・逆T型など） |
のっぺりした灰色の壁。継ぎ目がほとんどない | 現在の主流。設計・施工が確認できれば安心度は高い | |
| 間知（けんち）ブロック積み | 正方形の石が斜めに積まれている。壁面に傾斜がある | よく使われる。新しいものは基準内のことが多い | |
| コンクリートブロック積み | いわゆるブロック塀と同じ積み方 | 擁壁として使えるのは限られた条件のみ。要確認 | |
| 石積み （大谷石・空石積み） |
大きさの揃わない自然石。目地が不規則 | 古いものが多く要注意。後述します |
なぜ横浜は擁壁が多いのか
横浜で土地を探すと、驚くほど擁壁つきの物件に出会います。理由は大きく2つです。
理由① 地形がそもそも「坂」だから
横浜は平野の街ではありません。多摩丘陵の南端にあたる丘陵地で、市内には尾根と谷が入り組んでいます。「◯◯台」「◯◯丘」「◯◯坂」という地名の多さがそのまま地形を表しています。
丘陵地に家を建てるには、斜面をならして平らな面をつくる必要があります。そのとき、切った土・盛った土の境目に必ず高低差が生まれる——そこに擁壁が要る、という単純な話です。
理由② 造成された時期が古いから
横浜の住宅地の多くは、高度経済成長期からバブル期にかけて造成されました。当時つくられた擁壁が、いま50年選手になって残っています。
問題は、その間に基準が何度も変わっていることです。当時は適法に造られていても、今の基準に照らすと不適格という擁壁が市内には数多くあります。これを「既存不適格擁壁」と呼びます。
既存不適格は、違法建築とは違います。「造ったときは合法だった」ものです。ただし——建て替えのタイミングで、現行基準に合わせるよう求められることがある。ここが土地を買う人にとっての落とし穴になります。
💡 ポイント
横浜で「相場より安い土地」を見つけたときは、まず高低差と擁壁を疑ってみてください。安いのには理由があり、その理由が擁壁であることは本当によくあります。
擁壁のある土地のメリット
リスクの話ばかりする前に、公平にメリットも書いておきます。擁壁のある土地は「絶対に買ってはいけない土地」ではありません。
メリット① 価格が安い
同じエリア・同じ広さでも、高低差のある土地は平坦地より安く出ていることが多いです。買い手が敬遠しがちな条件だからで、裏を返せば擁壁が健全なら、その安さはそのまま得になります。
メリット② 眺望・日当たりが良いことがある
高台の土地は、前面に建物が建ちにくく視界と日当たりが確保しやすいという強みがあります。横浜の高台からの眺めが好きで家を建てる人がいるのは、これが理由です。
メリット③ 隣家との距離感が取りやすい
高低差があると、隣の家と窓の高さがずれるため、視線が合いにくくなります。平坦地の分譲地より、プライバシーの面で有利になることがあります。
眺めのいい高台って憧れるニャ。でも忘れちゃいけないのは、その景色の代金を、擁壁と造成費で払っているってことニャ。眺望に何百万払う価値があるかで判断するといいニャ。
【最重要】擁壁の4つのリスク
ここからが本題です。擁壁のある土地で実際に起きうる問題を、4つに整理しました。
リスク① 崩壊のリスク（安全性）
いちばん重いリスクです。擁壁が崩れれば、家が傾くだけでなく下の家・道路・通行人に被害が及びます。過去には擁壁の崩壊で通行人が負傷し、所有者に多額の賠償責任が生じた事例も報道されています。
そして重要なのは、擁壁の維持管理は所有者の義務だということです。「前の持ち主が造ったものだから」は通りません。買った瞬間から、自分の責任になります。
リスク② 作り直しの費用（数百万〜1,000万円超）
擁壁が現行基準を満たしていない場合、家を建てる（建て替える）ときに作り直しを求められることがあります。金額は規模しだいですが、数百万円から、大きいものでは1,000万円を超えることもあります。
土地が500万円安かったとしても、擁壁のやり直しに800万円かかれば、差し引きで損をします。土地代だけで比べない——これが擁壁のある土地を見るときの鉄則です。費用の内訳は後述します。
リスク③ 建てられる家が小さくなる／建てられないことも
擁壁が基準を満たしていないと、「がけ条例」の制限を受けます。がけの下端や上端から一定の距離を離さないと建物を建てられない、という規制です。
結果として、敷地は広いのに建てられる範囲がごく狭くなることがあります。極端なケースでは、希望の大きさの家が入らず実質的に建てられないという判断になることも。横浜市の具体的な基準は後の章でまとめます。
リスク④ 近隣トラブルになりやすい
意外と見落とされがちですが、これも実害が大きいリスクです。
- 擁壁の所有者が不明確：隣地との境目にある擁壁が、どちらの所有物なのかはっきりしないケースがあります。修繕費の負担でもめる原因になります。
- 下の土地の所有者との関係：自分の擁壁が崩れれば下に被害が出ます。逆に、上の土地の擁壁が危ない場合、自分が被害を受ける側になります。
- 工事のときに協力が要る：作り直すには隣地に足場を組ませてもらう必要があることも。関係が悪いと工事自体が進みません。
⚠️ 注意
擁壁が誰の所有物かは、契約前に必ず確認してください。「隣地との共有」「隣地の所有物だが自分の土地を支えている」といったケースは、後から費用負担でもめます。仲介会社に境界確定図と擁壁の所有関係を書面で確認しましょう。
現地で見る擁壁のチェックリスト
専門家でなくても、現地で目視できるポイントがあります。ここで引っかかったら「候補から外す」ではなく、「専門家と役所に確認する」と考えてください。
各項目は「どこを見るか」→「OKのサイン」→「危険のサイン」の順に並べています。赤い枠は特に重要な4項目です。
📍 見るところ：現地ではなく書類。仲介会社に「擁壁の検査済証はありますか」と聞くだけ。
OK書類が残っている。高さ2m超の擁壁は確認申請が必要なので、適法に造られた記録があるということ
危険「ない」「分からない」と言われた。現行基準を満たしていない可能性を前提に考える
📍 見るところ：擁壁の端に立ち、上から下へ壁の面をのぞき込む。
OK壁の面がまっすぐ下に落ちている
危険前に傾いている／中ほどが膨らんでいる（はらみ）。裏側の土圧に負けているサインで、崩壊が近いことを示す
📍 見るところ：壁の上端。色や質感が途中で変わっていないか。
OK上端まで同じ素材で仕上がっている
危険途中から別のブロック塀が乗っている。元の擁壁はその重さを想定して設計されていない
📍 見るところ：少し離れた場所から擁壁全体を眺める。
OK上から下まで1枚の壁で完結している
危険古い擁壁の上に別の擁壁が乗っている。継ぎ目で強度が確保できず、作り直しの費用も大きくなる
📍 見るところ：壁面にあいている直径7〜8cmほどの穴の数。
OK基準どおり壁面3㎡以内ごとに1個以上（内径7.5cm以上）ある
要確認穴がない／極端に少ない（裏に水がたまって土圧が増す）。晴れの日でも水が出続けているのも地下水が多い証拠
📍 見るところ：壁の表面を端から端まで。石積みなら目地（石と石のすき間）も。
OKあっても表面のごく細いひびだけ（経年で出ることはある）
要確認幅の広いひび／段差になったひび／白い筋（エフロレッセンス）＝水が壁の中を通っている証拠／目地が崩れて隙間がある
📍 見るところ：壁の上の敷地。建物・カーポート・大きな物置の位置。
OK壁から距離をとって建っている
要確認壁のすぐ際に建物や重量物がある。想定外の荷重がかかっている可能性
📍 見るところ：擁壁の足元（下側の地面）と、壁の上の地面。
OK足元がきれいで、土や砂がたまっていない
要確認足元に土や砂がたまっている／壁の上の地面が沈んで窪んでいる。裏の土が流出し、空洞になっていることも
特に注意したい擁壁のタイプ
下の4つは、横浜の古い造成地で実際によく見かけるものです。該当したら、必ず専門家の判断を仰いでください。
大谷石（おおやいし）積み
やわらかい白っぽい石。水と風で表面がボロボロ剥がれて劣化します。鉄筋が入っておらずモルタルで固めただけのものが多く、地震での崩壊リスクが高いとされます。
空石積み（からいしづみ）
モルタルで固めず、石を積んだだけの構造。古い擁壁に見られます。地震時の被害が多く報告されています。
二段擁壁
擁壁の上に擁壁が乗っている形。継ぎ目の強度が確保できず、地震や大雨で崩れるリスクがあります。
増積み擁壁
擁壁の上にブロックを積み足したもの。元の擁壁の設計荷重を超えている可能性があります。
チェックリストで引っかかっても、すぐ「この土地はダメ」と決めなくていいニャ。「いくらかかるか」を出してもらってから判断するのが正しい順番ニャ。金額が分かれば、値引き交渉の材料にもなるニャ。
擁壁の費用はいくらか（新設・やり直し・補強）
擁壁の工事費は「壁の面積（垂直投影面積）×単価」で考えます。壁の高さ×長さがそのまま金額に効いてくる、というイメージです。
| 工事の種類 | 単価の目安 | 総額の目安 |
|---|---|---|
| 新設（新しく造る） | 3〜5万円/㎡ | 高さ2m×長さ10m（20㎡）なら60〜100万円ほど |
| 作り直し（既存を壊して造り直す） | 解体・処分費が上乗せ | 数百万〜1,000万円超 |
| 大規模な鉄筋コンクリート造 | 8〜10万円/㎡ | 面積が大きいほど総額は跳ね上がる |
| 補修・補強（ひび割れ等） | 数万円〜 | 範囲によっては数十万〜数百万円 |
なぜ「作り直し」だけ極端に高いのか
新設が60〜100万円で済むのに、作り直しが1,000万円になることがあるのはなぜか。理由は、壁そのものの値段以外が積み上がるからです。
- 既存擁壁の解体と処分：壊して運び出す費用がまるごと追加されます。
- 土留め（仮設）工事：擁壁を壊している間、土が崩れないよう仮の支えが必要です。
- 重機が入れない：狭い道・高低差で大型重機が使えないと、手作業が増えて人件費が膨らみます。横浜の丘陵地では珍しくありません。
- 壁の面積が大きい：高さ3m×長さ20mなら60㎡。単価8万円なら壁だけで480万円です。
⚠️ 注意
ここに書いた金額はあくまで目安です。擁壁の工事費は、現地の条件（道の広さ・高低差・地盤・隣地との関係）で大きく変わります。必ず現地を見た見積もりで判断してください。「ネットで100万円と書いてあったのに」は通用しない世界です。
土地の値段を見るときは、土地代＋擁壁工事＋造成＋建物の総額で比べるワン。擁壁つきの安い土地と、平坦な高い土地を、同じ土俵に乗せてから選ぶんだワン。
横浜市ならではの注意点と規制
ここからは横浜市の具体的なルールです。数字が出てくるので、気になる土地があるときに読み返してください。
① 高さ2mを超える擁壁は、確認申請が必要
建築基準法により、高さ2mを超える擁壁を築造するときは工作物の確認申請が必要です。裏を返せば、2m超の擁壁なのに書類が残っていない場合、適法に造られたか確認できないということになります。
⚓ 横浜の場合
申請の窓口は区域によって分かれています。市街化区域は「建築局 宅地審査課」、市街化調整区域は「建築局 調整区域課」です。
気になる土地があるときは、契約前に不動産会社の担当者へ「役所に事前確認をお願いします」と依頼できます。買主本人が問い合わせることもできますが、地番などの情報が必要なので、仲介会社を通すのがスムーズです。
② がけ条例：高さ3m超・勾配30度超が対象
横浜市建築基準条例では、「高さ3mを超え、主要部分の勾配が30度を超える傾斜地」をがけとして扱います。そして——
がけの下端からの水平距離が「がけの高さの2倍以内」に建物を建てる場合、安全上支障のない位置に擁壁または防土堤を設けなければなりません。
たとえば高さ4mのがけなら、下端から8mの範囲が対象です。狭い土地だと、この範囲だけで敷地の大半を占めてしまうこともあります。
ただし条例には適用除外も定められています。土質と勾配が基準以下の場合、建物の基礎が鉄筋コンクリート造でがけに影響を及ぼさない場合、下端からの距離が20m以上ある場合、土質試験にもとづく安定計算でがけの安全が確かめられた場合、急傾斜地崩壊防止工事等で整備されている場合などです。「がけがある＝絶対に建てられない」ではありません。
③ 2025年4月から、市内全域が盛土規制法の規制区域
これは比較的新しい話です。横浜市は2025年（令和7年）4月1日に、市の全域を「宅地造成等工事規制区域」に指定しました。盛土規制法（宅地造成及び特定盛土等規制法）にもとづくものです。
この区域では、次の規模を超える工事に着工前の許可が必要です。
- 盛土で高さ1mを超える崖ができるもの
- 切土で高さ2mを超える崖ができるもの
- 盛土と切土を合わせて高さ2mを超える崖ができるもの
- 崖ができない場合でも、盛土の高さが2mを超えるもの
- 盛土等の面積が500㎡を超えるもの
横浜の丘陵地で造成をともなう家づくりをすると、この基準に触れる可能性は決して低くありません。許可には時間もお金もかかるため、スケジュールに影響します。土地の契約前に、工務店やハウスメーカーに「この土地は許可が必要になりそうか」を確認しておくと安心です。
④ 使えるかもしれない制度：崖地防災対策工事助成金
横浜市には、危険な崖の工事に対する助成金制度があります。すでに擁壁がある土地を所有していて、改修が必要な場合に検討できます。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 対象の崖 | 高さ2m超・傾斜30度以上で、崖崩れにより建築物または道路に被害をもたらすおそれがあるもの |
| 対象の工事 | 建築基準法・盛土規制法・土砂災害防止法にもとづく擁壁工事、切土・盛土工事、法枠工事（崖の高さと位置が変わらない工事） |
| 助成額 | ①工事費の3分の1 ②工法別単価による算出額 ③限度額400万円 のうち最も少ない額 |
| 最重要の注意 | 交付決定前に工事契約・着工をしていると利用できません |
⚠️ 順番を間違えると使えません
助成金でいちばん多い失敗が、先に契約・着工してしまうことです。工事を頼む前に、必ず横浜市の建築局へ相談してください。制度の内容や単価は年度ごとに見直されるため、最新の条件は市の公式ページで確認を。
⚓ 横浜で確認するときの窓口まとめ
擁壁・がけ条例・造成の許可 → 横浜市建築局 宅地審査課（市街化調整区域は調整区域課）
崖地の助成金 → 横浜市建築局 建築防災課
土砂災害警戒区域・ハザード → 横浜市のハザードマップ、神奈川県の土砂災害情報
横浜で土地を探して感じたこと
私が横浜で土地を探していたとき、予算内に収まる土地は、たいてい何かしらの理由がありました。そのいちばん多い理由が高低差と擁壁です。
実際、資料の段階では「駅から徒歩◯分・◯坪・この価格」としか書かれていません。現地に行ってはじめて、道路から敷地までに高低差があることや、隣地との境に古い擁壁があることが分かります。写真と地図だけで判断していたら、確実に見落としていました。
そして正直に書くと、当時の私は擁壁の良し悪しを見る目を持っていませんでした。「コンクリートの壁があるな」くらいの認識です。検査済証という書類の存在すら知りませんでした。この記事に書いたチェックリストは、そのときの自分に渡したかったものです。
最終的に我が家が選んだのは、擁壁の問題を抱えていない土地でした（土地代4,100万円＋古家の解体270万円）。安い土地を避けたというより、「安さの理由が説明できる土地」を選んだという感覚に近いです。
擁壁つきの土地を候補から外すべきだとは思いません。健全な擁壁で、書類がそろっていて、価格にきちんと反映されているなら、それはむしろ良い買い物になり得ます。避けるべきなのは、安さの理由が分からないまま契約してしまうことのほうです。
「擁壁があるから安い」なら納得できるワン。怖いのは「なんで安いのか誰も説明できない」土地なんだワン。理由が分かれば、それは判断できる材料になるんだワン。
あなたに合った進め方を選んでください
土地選びは本当に難しいです。人によって最適な進め方は違うので、今の状況に近いものを選んでください。
複数社をまとめて比較する
候補が決まっていない人向け。一度の入力で複数社の間取りプランと資金計画が届きます。擁壁のある土地は会社によって見積もりが大きく変わるので、相場観をつかむのに役立ちます。
メリット
- 横並びで比較できる
- 予算で何が建つか分かる
デメリット
- 営業の連絡が増える
- 紹介割引が使えなくなることがある
先に割引が使えるか確認する
勤務先の福利厚生や知人の施主紹介がある人は、資料請求より先にこちらを確認してください。順番を間違えると使えなくなります。
メリット
- 本体価格の数％が割引になることがある
デメリット
- 比較をしないと相場が分からない
先に判断材料を集める
無理に問い合わせる必要はありません。擁壁以外のチェック項目も知っておくと、現地での見落としが減ります。
メリット
- 営業の連絡が一切こない
- 自分のペースで進められる
デメリット
- 情報収集に時間がかかる
当サイトは広告収入で運営していますが、読者が損をする案内はしません。資料請求が不要な人には「不要です」と書いています。
まとめ：安さだけで選ぶと危険
📝 この記事のまとめ
擁壁とは、高低差のある土地で土を支える壁です。横浜は丘陵地を古くから造成してきたため擁壁つきの土地が多く、その多くが現行基準を満たさない「既存不適格」の状態で残っています。
擁壁のある土地は安い・眺望が良いというメリットがある一方、崩壊リスク・作り直し費用（数百万〜1,000万円超）・建てられる範囲の制限・近隣トラブルという4つのリスクを抱えます。維持管理の義務は、買った瞬間から自分のものになります。
現地では①検査済証 ②傾き・はらみ ③増積み ④二段擁壁 ⑤水抜き穴 ⑥ひび割れを見てください。横浜では、高さ2m超の擁壁は確認申請、高さ3m超・勾配30度超はがけ条例、2025年4月から市内全域が盛土規制法の規制区域——この3つが判断の軸になります。
土地代だけで比べないでください。土地代＋擁壁工事＋造成＋建物の総額で並べたとき、はじめてその土地が安いのかどうかが分かります。そしてこれらはすべて契約前に確認できることです。
よくある質問
Q. 擁壁とは何ですか？
A. 高低差のある土地で、土が崩れてこないように支えるための壁です。斜面を垂直に近い形で保つために設けられ、コンクリート・コンクリートブロック・石積みなどの種類があります。土地の一部ではなく構造物なので、劣化すれば補修や作り直しが必要になります。
Q. 擁壁のある土地は買わないほうがいいですか？
A. 一律に避ける必要はありません。安全性が確認できていて検査済証がある擁壁なら、そのまま使えることが多く、価格が安い分お得になることもあります。危険なのは、現行基準を満たさない古い擁壁が残っている土地です。作り直しに数百万〜1,000万円超かかることがあるため、契約前に検査済証の有無と現況を確認してください。
Q. 擁壁の高さが何メートルを超えると申請が必要ですか？
A. 高さ2mを超える擁壁を築造する場合、建築基準法にもとづく工作物の確認申請が必要です。横浜市では市街化区域は建築局宅地審査課、市街化調整区域は調整区域課が窓口です。また2025年4月1日から市内全域が盛土規制法の宅地造成等工事規制区域に指定されており、規模によっては別途、宅地造成等工事の許可も必要になります。
Q. 擁壁の作り直しにはいくらかかりますか？
A. 壁の面積あたり3〜5万円/㎡が一般的な目安ですが、鉄筋コンクリートで規模が大きい場合は8〜10万円/㎡になることもあります。これに既存擁壁の解体・処分、重機が入れない場合の割増、仮設工事が加わるため、総額では数百万円から1,000万円を超えることもあります。
Q. 危険な擁壁の見分け方はありますか？
A. 素人でも現地で確認できるポイントがあります。ひび割れや欠け／水抜き穴がない（本来は壁面3㎡以内ごとに1個以上、内径7.5cm以上）／壁が前に傾いている・膨らんでいる／擁壁の上にブロックを積み増している（増積み）／擁壁が上下2段になっている（二段擁壁）などは要注意です。最終的な判断は専門家と役所に確認してください。
Q. 横浜市に擁壁の補助金はありますか？
A. 崖地防災対策工事助成金制度があります。高さ2mを超え傾斜30度以上の崖などが対象で、助成額は工事費の3分の1、工法別単価による算出額、限度額400万円のうち最も少ない額です。ただし交付決定前に工事契約や着工をしていると利用できないため、必ず着工前に建築局へ相談してください。
📌 この記事の情報について
制度・基準・単価は2026年7月時点で公開されている情報にもとづいています。条例や助成制度は改正されることがあり、工事費は現地の条件で大きく変わります。実際の判断は、必ず横浜市の公式情報と現地を見た専門家の見積もりで行ってください。この記事は一次判断の材料であり、専門家の診断に代わるものではありません。
運営者：シバ＆クロ（注文住宅 施主）
35坪で注文住宅を建てた施主（2026年進行中）。横浜で土地を探した実体験と、実際の見積もりをもとに発信しています。